升息之外 注意房貸各年期利率差異

【住展房屋網/台北報導】日前最大的消息，無疑就是央行總裁彭淮南在例行理監事會後，又特別針對房地產市場的發言：「房貸支出超出家戶所得三分之一的貸款戶要小心注意」，「(房貸)利率不會永遠在低檔」，要注意『未來利率變動之風險』。

對於這些發言，外界解讀為，最快今年年底、最慢明年，央行可能就會調整(升)基本利率。；一旦如此，對廣大房貸戶當然造成不小影響。就有報導試算，以1千萬房貸額為例，如果(借貸)利率為2%，還款年限20年，本息平均攤還方式估算，現階段每期償還金額(本金加利息)約為5萬6百元，如(房貸)利率提高1%至百分之3，每月負擔就會多出將近4,900元，約多一成。

當然，基準或房貸利率不可能一瞬間拉高0.5至1%；過去央行很少一次升息超過2碼，而1碼才0.125%，而房貸利率如升0.5%，意味著基準利率要先同步調高4碼，但這樣的機率微乎其微；而且就算連續升息，很可能最快也是半年至一年，才有可能有4碼以上的調幅。這或許正是房市業者抓緊的重點；畢竟升息對整體經濟、物價都有影響，不只是房貸和房市而已。

不過如果您是一般受薪階級，想趁現在低利進場，住展企研室要提醒您，得先好好秤秤自己的斤兩。現在一般坊間說房貸利率只有2%甚至更低，那通常是繳款前期的利率水準；到各行庫索取相關資料或到網站上查詢都可發現，目前絕大多數都是指數型房貸或採浮動利率，意味著房貸利率會跟著基準利率跑。

而且請注意，不少是所謂分段式，也就是貸款生效、開始還款的頭一年或頭兩年，利率還鎖在低水位；以目前各家房貸設定來看，大約從1.9到2.3%不等，財政部青年安心專案前兩年更只有1.7%。但請注意，無論期間基準利率有無變化，利率都會逐年拉高；以目前承作量最大的土銀為例，第二年後利率就從2,32%往上加(機動計息)。

當然，以目前利率水準看，房貸中後期利率頂多拉高到3或4趴上下，還在業者口中的『壓力警戒區』之下，但是一旦真升息，這些條件就會出現連動。再者，用整個還款年限回推，現在平均利率其實大概已在2.5%甚至更高，更別說房貸最少20年，現在更經常是達30年，中間的利率變動『風險』其實是存在的。

因此，現在固然還有低利誘因，但住展企研室仍奉勸消費者應回歸基本面，以自身經濟力及穩定度為最主要考量，申辦房貸時更是一定要弄清楚產品明細、充分了解還款各年度，特別是中後段房貸負擔額增加的情況；更切記如非必要，最好不要利用寬限期，而是以最平穩的本息平均攤還方式，計算自己的可負擔房屋總額及繳交房貸。

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