升息之外 注意房貸各年期利率差異

2013-09-30

【住展房屋網/台北報導】日前最大的消息,無疑就是央行總裁彭淮南在例行理監事會後,又特別針對房地產市場的發言:「房貸支出超出家戶所得三分之一的貸款戶要小心注意」,「(房貸)利率不會永遠在低檔」,要注意『未來利率變動之風險』。

對於這些發言,外界解讀為,最快今年年底、最慢明年,央行可能就會調整(升)基本利率。;一旦如此,對廣大房貸戶當然造成不小影響。就有報導試算,以1千萬房貸額為例,如果(借貸)利率為2%,還款年限20年,本息平均攤還方式估算,現階段每期償還金額(本金加利息)約為5萬6百元,如(房貸)利率提高1%至百分之3,每月負擔就會多出將近4,900元,約多一成。

當然,基準或房貸利率不可能一瞬間拉高0.5至1%;過去央行很少一次升息超過2碼,而1碼才0.125%,而房貸利率如升0.5%,意味著基準利率要先同步調高4碼,但這樣的機率微乎其微;而且就算連續升息,很可能最快也是半年至一年,才有可能有4碼以上的調幅。這或許正是房市業者抓緊的重點;畢竟升息對整體經濟、物價都有影響,不只是房貸和房市而已。

不過如果您是一般受薪階級,想趁現在低利進場,住展企研室要提醒您,得先好好秤秤自己的斤兩。現在一般坊間說房貸利率只有2%甚至更低,那通常是繳款前期的利率水準;到各行庫索取相關資料或到網站上查詢都可發現,目前絕大多數都是指數型房貸或採浮動利率,意味著房貸利率會跟著基準利率跑。

而且請注意,不少是所謂分段式,也就是貸款生效、開始還款的頭一年或頭兩年,利率還鎖在低水位;以目前各家房貸設定來看,大約從1.9到2.3%不等,財政部青年安心專案前兩年更只有1.7%。但請注意,無論期間基準利率有無變化,利率都會逐年拉高;以目前承作量最大的土銀為例,第二年後利率就從2,32%往上加(機動計息)。

當然,以目前利率水準看,房貸中後期利率頂多拉高到3或4趴上下,還在業者口中的『壓力警戒區』之下,但是一旦真升息,這些條件就會出現連動。再者,用整個還款年限回推,現在平均利率其實大概已在2.5%甚至更高,更別說房貸最少20年,現在更經常是達30年,中間的利率變動『風險』其實是存在的。

因此,現在固然還有低利誘因,但住展企研室仍奉勸消費者應回歸基本面,以自身經濟力及穩定度為最主要考量,申辦房貸時更是一定要弄清楚產品明細、充分了解還款各年度,特別是中後段房貸負擔額增加的情況;更切記如非必要,最好不要利用寬限期,而是以最平穩的本息平均攤還方式,計算自己的可負擔房屋總額及繳交房貸。

新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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